[美國(guó)移民常識(shí)問(wèn)答]不回國(guó)的情況下，教您如何處理國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)

怎么不回國(guó)處理自己在國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)呢？首先，這個(gè)問(wèn)題，要分兩種情況，一種是本人還保留了中國(guó)國(guó)籍，一種是已經(jīng)加入美籍的華人，兩者的步驟是不一樣的。

房地產(chǎn)在中國(guó)過(guò)戶，委托書(shū)須經(jīng)過(guò)公證/認(rèn)證才有效。我們先來(lái)看看比較容易混淆的兩個(gè)概念：公證和認(rèn)證。

 

1、公證　　

 

依照《中華人民共和國(guó)公證法》、《維也納領(lǐng)事關(guān)系公約》、中美領(lǐng)事條約，駐美國(guó)大使館（總領(lǐng)事館）可以為旅居美國(guó)的中國(guó)公民辦理公證。　　

 

使領(lǐng)館受理的公證申請(qǐng)種類主要有：委托書(shū)；聲明書(shū)；文書(shū)上印鑒簽名、日期屬實(shí)公證；指紋公證等。 　　

 

外國(guó)人（含外籍華人）應(yīng)在美國(guó)當(dāng)?shù)赜匈Y格的公證機(jī)構(gòu)辦理公證。公證文書(shū)如需送往中國(guó)使用，還須辦理美國(guó)政府部門(mén)的認(rèn)證（Authentication）以及中國(guó)駐美使領(lǐng)館的認(rèn)證（Legalization）。 　　

 

小結(jié)：國(guó)籍是中國(guó)的，直接辦公證；是外籍的，要先到有資格的公證機(jī)構(gòu)辦理公證，然后還要辦理美國(guó)政府部門(mén)認(rèn)真和駐美使館認(rèn)證。

 

2、領(lǐng)事認(rèn)證　　

 

大使館可以為由美國(guó)有關(guān)機(jī)構(gòu)出具、并經(jīng)美國(guó)務(wù)院認(rèn)證的、擬送往中國(guó)使用的公證書(shū)或者其他證明文書(shū)等辦理領(lǐng)事認(rèn)證。　　

 

總領(lǐng)事館可為由美國(guó)有關(guān)機(jī)構(gòu)出具、并經(jīng)領(lǐng)區(qū)內(nèi)各州州務(wù)卿認(rèn)證的、擬送往中國(guó)使用的公證書(shū)或者其他證明文書(shū)等辦理領(lǐng)事認(rèn)證。　　

 

送往中國(guó)香港、澳門(mén)地區(qū)使用的有關(guān)文書(shū)，無(wú)需辦理領(lǐng)事認(rèn)證。有關(guān)文書(shū)經(jīng)美國(guó)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)公證，并經(jīng)有關(guān)州務(wù)卿或美國(guó)國(guó)務(wù)院辦理附加證明書(shū)（Apostille）后，即可在香港、澳門(mén)使用。

 

小結(jié)：這里，認(rèn)證用的最多的有在美國(guó)結(jié)婚的結(jié)婚證明、在美國(guó)出生的孩子的出生證明等，多是需要回國(guó)上戶口的時(shí)候用的材料。還有留學(xué)生的畢業(yè)文憑認(rèn)證，如果打算海歸，最好提前辦好。認(rèn)證要先由當(dāng)?shù)毓�證員（Notary Public）辦理公證，然后是所在州州務(wù)卿認(rèn)證，然后根據(jù)中國(guó)駐美使領(lǐng)館領(lǐng)區(qū)劃分，屬于總領(lǐng)事館所轄領(lǐng)區(qū)的，請(qǐng)向相關(guān)總領(lǐng)事館申請(qǐng)領(lǐng)事認(rèn)證；屬于大使館所轄領(lǐng)區(qū)的，須送美國(guó)國(guó)務(wù)院辦理認(rèn)證后，再送大使館申請(qǐng)領(lǐng)事認(rèn)證。一定要按轄區(qū)哦，不然會(huì)被據(jù)的。

 

下面我們來(lái)看看具體條件、材料和步驟：

 

1、有中國(guó)國(guó)籍的中國(guó)人

 

1）申請(qǐng)條件　　

 

（1）申請(qǐng)人必須為居住在美國(guó)的中國(guó)公民。臨時(shí)出國(guó)的中國(guó)公民（如持美國(guó)B1/B2類簽證）申辦公證，僅限在美國(guó)境內(nèi)處理死亡案件等緊急事項(xiàng)。　　

 

（2）申請(qǐng)人應(yīng)根據(jù)本人的居住地，按駐美使領(lǐng)館領(lǐng)區(qū)劃分，向相應(yīng)的使領(lǐng)館提出公證申請(qǐng)。如未能按照領(lǐng)區(qū)劃分遞交申請(qǐng)，該申請(qǐng)可能會(huì)被拒絕受理。　　

 

（3）使領(lǐng)館可以受理的公證種類：委托書(shū)；聲明書(shū)；文書(shū)上印鑒簽名、日期屬實(shí)公證；指紋公證。　　

 

（4）申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。申請(qǐng)人系無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應(yīng)由法定代理人（即監(jiān)護(hù)人）代理并陪同申請(qǐng)人本人前來(lái)使領(lǐng)館辦理。　　

 

2）申請(qǐng)各類公證需要的材料　　

（1）填妥的《中華人民共和國(guó)駐外使領(lǐng)館公證認(rèn)證申請(qǐng)表》1份（不可提前簽名和填寫(xiě)日期，須在領(lǐng)事官員前簽字或捺指印）；　　

（2）申請(qǐng)人有效中國(guó)護(hù)照原件及帶照片資料頁(yè)復(fù)印件（或法人資格證明及其法定代表人的身份證明，其他組織的資格證明及其負(fù)責(zé)人的身份證明）；以及中國(guó)身份證原件及復(fù)印件（如適用）；　　

（3）申請(qǐng)人有效的在美合法居留證件原件和復(fù)印件（如綠卡、工卡、I-20表等）；　　

（4）根據(jù)申請(qǐng)公證種類，提交其他材料

（5）涉及重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓、變更等與申請(qǐng)人有重大利益關(guān)系的事項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)領(lǐng)事官員要求談話，并在《房產(chǎn)事務(wù)公證接談筆錄》上簽名或捺指印。一般公證事項(xiàng)，需填寫(xiě)普通《接談筆錄》并簽名；　　

（6）申請(qǐng)人自行按國(guó)內(nèi)文書(shū)使用機(jī)構(gòu)要求，并參照使領(lǐng)館網(wǎng)站提供的參考模版準(zhǔn)備好委托書(shū)或聲明書(shū)等文本，不可事先簽名或填寫(xiě)日期。　　

 

3）其他情況：

 

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)但沒(méi)有房產(chǎn)證的，可先辦理委托他人領(lǐng)取房產(chǎn)證的公證。

中國(guó)大使館和總領(lǐng)事館不辦理房產(chǎn)贈(zèng)與公證，當(dāng)事人可向美國(guó)公證員( Notary Public )申辦公證，再按認(rèn)證程序辦理認(rèn)證。

2、美籍華人

 

美籍人士如需辦理送往國(guó)內(nèi)使用的文書(shū)，比如房產(chǎn)委托書(shū)，要先在美國(guó)當(dāng)?shù)赜匈Y格的公證員處辦理授權(quán)委托書(shū)公證，然后按照認(rèn)證程序，辦妥州政府或美國(guó)國(guó)務(wù)院的認(rèn)證后，按照領(lǐng)區(qū)劃分，送總領(lǐng)事館或大使館辦理領(lǐng)事認(rèn)證。

 

認(rèn)證可以委托他人辦理而不用親自前往。辦理時(shí)間和收費(fèi)與上文辦理公證相同。

 

常見(jiàn)問(wèn)題回答：

 

我是美籍華人，需要委托他人處理在中國(guó)的房產(chǎn)，能直接到大使館/總領(lǐng)事館辦理公證嗎？

 

不能。使領(lǐng)館只受理中國(guó)公民的公證申請(qǐng)。美國(guó)籍人士如需辦理送往國(guó)內(nèi)使用的文書(shū)，請(qǐng)?jiān)诿绹?guó)當(dāng)?shù)赜匈Y格的公證員處辦理授權(quán)委托書(shū)公證，然后按照認(rèn)證程序，辦妥州政府或美國(guó)國(guó)務(wù)院的認(rèn)證后，按照領(lǐng)區(qū)劃分，送總領(lǐng)事館或大使館辦理領(lǐng)事認(rèn)證。

 

未成年人能否申辦公證？

 

未成年人是可以申辦公證的，但應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人(也即法定代理人)代理。未成年人的監(jiān)護(hù)人首先是其父母；在其父母死亡或者無(wú)監(jiān)護(hù)能力時(shí)，為其祖父母、外祖父母，或成年的兄姐等。

 

我想在中國(guó)國(guó)內(nèi)辦理購(gòu)買(mǎi)或出售房產(chǎn)等事宜，但本人無(wú)法回國(guó)，如何辦理相關(guān)手續(xù)？

 

你可向使領(lǐng)館申請(qǐng)辦理購(gòu)買(mǎi)或出售房產(chǎn)委托書(shū)的公證，把相關(guān)事務(wù)委托給他人辦理。

 

委托書(shū)、聲明書(shū)能否由申請(qǐng)人提前簽好名字再送至使領(lǐng)館辦理公證？

 

不可以。委托人、聲明人必須親自到使領(lǐng)館，在領(lǐng)事官員面前，在委托書(shū)、聲明書(shū)上簽名或捺指印，不可提前簽名或填寫(xiě)日期。

 

我想委托他人出售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，但房產(chǎn)證還沒(méi)有拿到，如何申辦公證？

 

你可以先申辦委托他人在國(guó)內(nèi)房管部門(mén)辦理和領(lǐng)取房產(chǎn)證的委托書(shū)公證。取得房產(chǎn)證之后再辦理售房委托公證。

 

夫妻婚后購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是否應(yīng)當(dāng)兩人共同辦理房產(chǎn)委托書(shū)公證？

 

夫妻共有房產(chǎn)是房產(chǎn)共有情形中的一種。公證事項(xiàng)涉及對(duì)共有房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、管理的，應(yīng)當(dāng)全體共有人共同申辦或經(jīng)其他共有人書(shū)面同意。通過(guò)房產(chǎn)證等能證明確系夫妻共有的，應(yīng)當(dāng)夫妻二人共同申辦公證，一方不能到場(chǎng)的，須出具經(jīng)公證的另一方的書(shū)面同意書(shū)。

 

對(duì)委托書(shū)的形式有沒(méi)有什么特殊要求，是應(yīng)當(dāng)自行書(shū)寫(xiě)還是按國(guó)內(nèi)房管部門(mén)等提供的樣本填寫(xiě)？

 

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，委托書(shū)一般包含下列內(nèi)容：委托人基本情況，受托人基本情況，所涉房產(chǎn)的具體情況，委托原因，委托事項(xiàng)，委托權(quán)限和委托期限，受托人有無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)，委托人的簽名、捺印，日期等。

 

委托書(shū)可由當(dāng)事人自行草擬打印或根據(jù)國(guó)內(nèi)有關(guān)機(jī)構(gòu)的要求制作。委托書(shū)內(nèi)容不完備或表達(dá)不準(zhǔn)確的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自行更正；委托書(shū)中不得有違反法律規(guī)定或虛假、不當(dāng)?shù)膬?nèi)容。

 
小結(jié)：本文適用于比較簡(jiǎn)單的情況，如房產(chǎn)證上的擁有人和實(shí)際情況不同，那么最好還是親自回國(guó)辦理或者咨詢律師。需要注意的是：一旦授權(quán)成功，被授權(quán)人將獲得代為處置房產(chǎn)的權(quán)利。因此申請(qǐng)人需要選擇一位有處理能力，值得信賴的委托人作為被授權(quán)人。

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