很多人對海外房產市場是陌生的，心里很疑惑：什么樣的人在關注或者購買海外房產?大部分人會推測，購買海外房產的應該是中產階層、很有錢、中年人甚至老年人。但實際上，海外房產投資這件事遠比大家想象中的更“平易近人”、更年輕化。我們統計了2018年全年的海外房產咨詢數據，對咨詢者的年齡進行了分析，結果令人大吃一驚：48%的海外房產咨詢來自年輕人。

　　如果把35歲以下定義為年輕人的話，那么年輕人的咨詢占比已經達到了48%。這已經足以說明當下的一個大趨勢——投資海外房產的年輕人越來越多了。

　　據兆龍移民投資顧問分析所知，最根本的原因可能是：當前環境下，普通的中產階層或者年輕人，想要找到比較穩妥的、收益相對較好的投資產品，比以前更難了。對于年輕人來說，不要盲目追求高收益，在現在的市場環境下，安全才是最重要的。

　　現在大部分市場進入平穩區域，而曾經那些上漲過熱的地區已經開始大跌了。原來中國人的房地產投資邏輯是房價一定會大幅度上漲，至于持有成本、現金流等其他因素，都可以忽略不計。現在，這種投資方式已經不合邏輯了。

　　在這種背景下，我們重新審視中國的房地產市場。中國的租金回報率，也就是現金流都是極低的。北上廣深等一線城市都在1.5%以下，好一點如成都武漢在2%左右，而11月CPI漲幅是2.2%。這意味著，如果房價不上漲，那投資國內房地產的租金收益和余額寶是一個水平。

　　眼下年輕一代大部分人要組成家庭，以后會背負更多的責任，如果沒有將現在積累的財富放到很好的位置，那么未來十年的收入可能沒辦法這么快的增長。所以我們需要考慮新的投資方式，考慮海外房產投資。

　　很多人會說：年輕人沒有那么多錢啊?其實，海外房產投資門檻沒有你想的那么高，年輕人的資金儲備完全足夠覆蓋。

　　根據我們對2018年海外房產投資數據的統計，目前已經成交的客戶里面，100萬以內的占到45%，200萬以內的占據75%以上。換句話說，投資海外房產的門檻，就是你和配偶的余額寶加上一輛代步車的錢。

　　再詳細一點說，現在海外主要城市的投資門檻(包含貸款)大致是這樣的：

　　需要注意的是，這個價格并不是當地房地產的起步價格，而是花多少錢投資可以拿到比較好的投資標的。比如，清邁50萬，曼谷70-80萬;馬來西亞吉隆坡200萬，但可以貸款一半，只需要100萬;倫敦貸款65%，180萬首付可以買到比較有投資價值的房子。

　　總體來看，海外房產投資主要城市的投資門檻，大多在200萬以內，小額的也有50萬左右的，日本甚至有十幾萬就可以買套公寓的。所以年輕人有足夠的資金和實力，可以來做這件事。

　　投資海外房產收益如何?

　　如果拋開國內的投資環境，那我投資海外房產有什么意義呢?

　　其實主要是三點：匯率、租金現金流、房價溢價的收益。

　　第一，投資高增長的市場——那些類似十年前或者15年前的中國的地方，可能復制國內高增長的情況，這是一個高風險當然也是高收益的投資;

　　第二，投資成熟市場可以獲得穩定的現金流，很多市場可以達到5%以上。

　　第三，就是貨幣對沖。現在中國面臨各方的貿易問題，而人民幣是否能保持在一個好的位置，對未來的家庭生活會產生很大影響。所以我們需要進行多貨幣種類的配置，而不是押注單邊上漲。

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