文章來(lái)源：價(jià)值線

　　今年6月，中國(guó)內(nèi)地50個(gè)城市的房屋總值達(dá)到219萬(wàn)億，超過(guò)了美國(guó);中國(guó)內(nèi)地6個(gè)城市的房屋總值已超過(guò)紐約的房屋總值，其中北京和上海是紐約的5倍，深圳是紐約的3倍，南京杭州也向紐約看齊。

　　數(shù)據(jù)是2016年7月剛剛公布的，2016年一季度全球150個(gè)主要城市房?jī)r(jià)漲幅榜中，漲幅最大的前五個(gè)城市，中國(guó)的深圳、上海、南京、北京占據(jù)了四席。在跌幅的前十城市中，中國(guó)臺(tái)北以-8.2%名列第二，香港以-5%名列第八。2016年6月，中國(guó)居民房屋總市值最高的前50個(gè)城市，市值總和超過(guò)了200萬(wàn)億人民幣，達(dá)到219萬(wàn)億元，已經(jīng)超過(guò)美國(guó)全國(guó)的居民房屋總市值200萬(wàn)億元。截止2015年年末，上海市常駐人口為2415萬(wàn)人。假定3口一家、戶均一套的話，對(duì)應(yīng)的存量住宅上海大約805萬(wàn)套。假定每套房子平均100平米，對(duì)應(yīng)的是8.05億平米的住宅存量。2016年5月上海的平均房?jī)r(jià)為40844元每平方米，對(duì)應(yīng)的總市值大約是32.88萬(wàn)億人民幣。依此方式計(jì)算出中國(guó)房屋價(jià)值最高的50個(gè)城市，房屋總市值超過(guò)200萬(wàn)億人民幣。上海，北京，深圳位列前三名。

　　200萬(wàn)億人民幣什么概念?美聯(lián)儲(chǔ)定期發(fā)布美國(guó)居民的財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，截止2015年3季度，美國(guó)家庭總財(cái)富是100萬(wàn)億美元，其中實(shí)物資產(chǎn)(主要是房地產(chǎn))的市值是30萬(wàn)億美元，折合約200萬(wàn)億人民幣。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，隨著房?jī)r(jià)的輪番上漲，把中國(guó)內(nèi)地這50個(gè)城市賣掉以后足以買下整個(gè)美國(guó)了，買下兩個(gè)日本來(lái)也沒有太大的問題。而中國(guó)2015年末GDP總量是美國(guó)的60%，人均GDP為美國(guó)的1/7。

　　警示一：房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，對(duì)比美國(guó)和紐約，內(nèi)地城市房?jī)r(jià)已進(jìn)入天花板區(qū)域。

　　樓市方面這樣兩組數(shù)據(jù)確實(shí)讓人緊張和焦慮：今年6月，中國(guó)內(nèi)地50個(gè)城市的房屋總值達(dá)到219萬(wàn)億，超過(guò)了美國(guó);中國(guó)內(nèi)地6個(gè)城市的房屋總值已超過(guò)紐約的房屋總值，其中北京和上海是紐約的5倍，深圳是紐約的3倍，南京杭州也向紐約看齊。

　　警示二：推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的力量在變化，過(guò)去購(gòu)房者需求旺盛，需要改善的人多，加上M2持續(xù)超發(fā);現(xiàn)在由于人口結(jié)構(gòu)的變化，中國(guó)人口撫養(yǎng)比快速靠近1：1，需求已基本滿足，M2超發(fā)成為持續(xù)上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　中國(guó) M2最近10年增長(zhǎng)4.5倍 美國(guó) M2 最近10年增長(zhǎng)0.8倍

　　中國(guó)人口撫養(yǎng)比快速靠近1：1，年輕勞動(dòng)力數(shù)量快速衰退，對(duì)房屋的需求大幅度減少。日本人口總數(shù)過(guò)億，在1992年越過(guò)了人口撫養(yǎng)比1：1這條紅線，房?jī)r(jià)開始加速下跌。一直持續(xù)下跌20年。第六次人口普查中，90后總?cè)丝诒?0后總?cè)丝谒�減了44.3%，00后出生的人口比90后人口衰減了34.6%，這都標(biāo)志著年輕勞動(dòng)力處在快速衰減的過(guò)程中，對(duì)房屋的需求也在大幅減少中。中國(guó)的人口撫養(yǎng)比在快速靠近1：1。最快可能只有3-5年。

　　通過(guò)這些數(shù)字，我們可以得到這樣的結(jié)論：作為投資品來(lái)說(shuō)，內(nèi)地城市的房?jī)r(jià)在總體趨勢(shì)上上漲已進(jìn)入尾聲。從中期看，房?jī)r(jià)將不可避免回落到正常狀態(tài)。房屋在資產(chǎn)配置中應(yīng)由超配轉(zhuǎn)為標(biāo)配。

　　最近一年人民幣兌美元匯率年下跌8%。一旦貶值預(yù)期形成，警惕加速過(guò)程。

　　對(duì)比：最近5年，跟中國(guó)一樣的新興經(jīng)濟(jì)體的匯率平均貶值20%，中國(guó)會(huì)有一個(gè)補(bǔ)貶過(guò)程。同時(shí)對(duì)比日本和俄羅斯，發(fā)現(xiàn)貶值壓力更大。

　　日本：1992年-2000年日元貶值，從75:1貶值到149:1，最后穩(wěn)定到105:1，貶值幅度為50%。俄羅斯：2012年盧布兌美元升值5%，2013年貶值7%，2014年貶值53%，2015年貶值24%。累計(jì)貶值70%以上。

　　僅僅兩年，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備從四萬(wàn)億美元下降到3萬(wàn)億美元。3萬(wàn)億美元，相當(dāng)于平均每個(gè)中國(guó)人人均2300美元外匯儲(chǔ)備。2015年中國(guó)在美留學(xué)生35萬(wàn)人。中國(guó)赴美旅游人數(shù)266萬(wàn)，增長(zhǎng)16.77%，美國(guó)人來(lái)華208.58萬(wàn)人，零增長(zhǎng)。去美國(guó)的人數(shù)已多于來(lái)中國(guó)的。對(duì)外匯的需求不斷增長(zhǎng)。

　　進(jìn)出口下滑，影響外儲(chǔ)增長(zhǎng)。企業(yè)海外投資，居民海外旅游、購(gòu)房、求學(xué)，使外儲(chǔ)消耗劇增。持續(xù)的寬松貨幣進(jìn)一步加大貶值的壓力。

　　一旦貶值預(yù)期形成，小心一次加速過(guò)程。

　　匯率貶值，我們須格外小心，及時(shí)做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。高凈值人群甚至普通老百姓，應(yīng)該增加配置海外資產(chǎn)，尤其是美元資產(chǎn)。

　　下面是一組對(duì)比：

　　中美最賺錢行業(yè)比較：

　　中國(guó) ：1.銀行2.房地產(chǎn)3.制造業(yè)

　　美國(guó)： 1.醫(yī)療2.消費(fèi)電子及通訊 3.消費(fèi)4.銀行

　　中美股市比較：

　　美國(guó)股市道瓊斯指數(shù) ：1972年 1000點(diǎn) ，1987年2000點(diǎn)，1990年 3000點(diǎn)，2006年 12000點(diǎn)，2016年 18000點(diǎn)。最近10年上漲50% 。

　　中國(guó)股市上證指數(shù)： 2000年 2200點(diǎn) ，2007年 6000點(diǎn)，2015年 5000點(diǎn) ，2016年 3000點(diǎn)。最近10年整體下跌。

　　從過(guò)去10年比較中和未來(lái)的思考中，我們得出一個(gè)結(jié)論：A股近期難有趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，只有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。而消費(fèi)科技、科技資本是兩個(gè)值得關(guān)注的亮點(diǎn)。高科技在未來(lái)有較大的產(chǎn)能空間，科技跟資本的結(jié)合，能夠真正讓一些科技公司跟蹤世界前沿，這是在未來(lái)股市當(dāng)中能給我們帶來(lái)巨大想象空間的板塊。

　　未來(lái)兩年左右，A股可能都在2500-3500之間波動(dòng)。因此，建議適度減配A股。

　　投資模式如何改變?增加海外資產(chǎn)配置。中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了棋局中后盤，企業(yè)家和高凈值人群都感到投資越來(lái)越難，投資回報(bào)率越來(lái)越低。而海外資產(chǎn)配置是使你將來(lái)資產(chǎn)保值有了新路徑。

　　高凈值人群這個(gè)比例建議在20%左右。一般的老百姓也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮少量配置海外資產(chǎn)和黃金。適度減持國(guó)內(nèi)房產(chǎn)、A股，適度增大對(duì)海外資產(chǎn)的配置，加大對(duì)美國(guó)的關(guān)注。