網易教育：各位網友大家好!這里是第六屆金翼獎網易年度大選頒獎典禮現場，今天我們請來了兆龍移民董事長劉宇先生。

　　劉宇：大家好。

　　網易教育：劉先生您好，很榮幸今天請到您。

　　劉宇：很高興接受這個邀請。

　　網易教育：首先恭喜兆龍移民榮獲網易教育2014年度最具影響力移民品牌，您對此有什么感想跟我們分享一下嗎?

　　劉宇：非常感謝廣大網友的支持，以我們的特點，我們比較擅長做美國法律專業方面的事情，我們在今后會繼續發揮我們的專長，為大家帶來更可靠的項目，并且為大家提供非常專業、非常負責的服務。

　　網易教育：眾所周知，EB-5投資移民是有一定風險的，兆龍移民在控制EB-5項目風險方面是怎樣做的呢?

　　劉宇：我們兆龍移民的領導團隊，以我為領導，我們是美國律師團隊，我在美國已經執業十三、十四年了。

　　網易教育：很資深。

　　劉宇：一晃很快已經做了這么多年。我們對美國法律非常熟悉，包括EB-5法案，EB-5不光是移民，還包括投資、融資、并購，所以第一需要有法律法規的基礎，第二，需要你懂商業，因為現在大部分地產項目，又需要你懂得開發，懂得當地市場，我們的團隊除了我，其他都是美國當地的，我們有移民律師、建筑律師、稅務律師，還有一些建筑團隊的成員，我們對當地非常了解，不論是對法律、商業還是開發項目都非常了解，另外一點，我們團隊的成員在前幾年金融危機的過程中協助國內投資人進行投資，自己也有參與收購一些資產并進行開發，所以我們具有很強的開發經驗，不僅從國內移民的角度看這個問題，實際上也站在美方的立場上，從開發的角度來看EB-5項目，整個商業流程、移民流程，我們的律師事務所也幫助一些項目，包括國內的投資公司申請區域中心、設計項目開發，為一些紐約本地項目方進行工程的EB-5設計，所以我們可以從雙方的角度來看問題，從雙方都是雙贏的局面，開發商要通過EB-5拿到他的利益，我們要通過EB-5得到我們的利益，一是移民利益，二是資金安全返還，中國資本利用EB-5出境，開發美國經濟，做到三贏，需要像我們這樣有綜合經驗的團隊。

　　同時我們跟國內不一樣，因為我們是美國律師事務所團隊，在一些項目中我們擔當一些責任，一個是我們從項目設計、法律文件制作上有律師專業責任，其次，我們本身有區域中心，在一些項目中我們做EB-5的監管管理人，實際我們代表客戶直接和項目方交流，通過我們的貸款協議，通過我們簽定非常強有力的貸款合同，第一順位書面抵押等等，實際我們對項目方是有控制力和影響力的，而不僅僅是把錢從中國人手里交給他，而是把錢按照一定條件交給他，給他設定嚴格的條件，你的工程如果延期會出現什么情況，如果你跟別的公司有訴訟我們會怎么樣，如果這些情況發生，我們有權利怎樣保護我們自己的利益，這些都是我們能做到的，也是我們非常特殊的一點。

　　網易教育：專業性很強。

　　劉宇：對。

　　網易教育：您能不能從專業的角度給大家一些建議，作為普通的投資移民申請人，應該怎樣選擇好的美國EB-5項目?

　　劉宇：選擇好的EB-5項目，我們可以簡單地講，也可以深入地講。

　　網易教育：大部分人還是不懂。

　　劉宇：簡單來講是這樣，要從幾個角度來看，實際上EB-5流程是一個商業交易過程，不光是項目，我經常舉個例子，這個項目賺錢了，但如果這個項目不還你錢，二十年還或三十年還，你還是賠，如果項目賠錢了，一個億降為七千萬，但你是第一順位抵押，不僅是先還款，而且有控制力，所以從項目看，要看三種情況，第一，項目靠譜不靠譜，這是國內目前EB-5界集中討論的問題;第二要看簽約，就像我剛剛說的，它是一個商業過程，簽約簽得好不好，一個非常具體的例子，但國內幾乎沒有報道的是今年有一個老牌的區域中心本來應該去年還款，結果它推遲十年還款，(總共)十五年再還你錢，而且還不一定保證還你錢。為什么會發生這種情況呢?因為約沒簽好，他簽的約，你給他非常大的權利，他現在說，我行使我作為一般合伙人的權利，我決定推遲時間還款，還是為了你的利益，很無恥，這是約沒簽好，項目靠譜了，約沒簽好也是不行的。

　　而且在整個投資結構里，約簽得好不好不光是法律協議的問題，還是管理結構的問題，像我們說的，我們代表投資人簽約，就要做管理人，所以由我們決定要不要延期，能不能延期，如果到五年你不想還我錢，我要不要去法院執行，不能讓他們來控制我們。

　　第三點實際上是誰代表投資人的問題，現在也有很多文章談投資人應該做盡職調查，從廣大投資人來講他是沒有能力做盡職調查的，必須由項目銷售方去做，美國本身對私募監管很嚴，但所有私募發生在美國海外，發生在中國，美國法律不管，除非你有重大欺詐，因為EB-5本身是商業，商業條款定得可松可緊，可對你有利無利，只要雙方同意就可以，但很多投資人在不懂的情況下被動同意，因為看不懂文書，除非給你解釋、講得很透徹，否則你真是不理解，所以我們的投資人是需要代理的，但國內法律目前對此是空白，沒有制約類似EB-5私募行為在中國要遵守什么樣的規定，盡到什么義務，誰去承擔最終責任，沒有規定，所以造成了EB-5某種程度上，中國不管，美國也不管，出了問題只能通過一些渠道解決，你到美國去解決，比如一個項目一百個投資人，他都不知道對方，怎么能集合在一起組成團體拿出共同意見去美國起訴呢?很難做到，所以必須得有代理人，EB-5得有代理人制，現在我們就在進行這種嘗試，做代理人，承擔責任，如果有問題，我們向客戶負責，我們代表客戶向美方(追究責任)。

　　這個代理人不光是以后出了問題負責，而且像我說的，作為EB-5的有限合伙人，募資過程中我們要做監管、做管理，同時也要做控制，因為現在大部分EB-5合伙人是美方項目方成立的，他們倆是一家，在EB-5中有三個投資人，EB-5合伙人起關鍵作用，如果是我們的投資人代表成立的，他肯定向著我們，因為他對我們負責，項目方成立的就會向著項目方，現在絕大部分有限合伙人是項目方成立的，現在我們要做我們去成立的、我們去管理的，我們負責，我們代表客戶對項目方進行掌控，這是我們在做的事情。

　　網易教育：你們很自律。

　　劉宇：我們在美國執業被美國法律管得不敢不自律(笑)。

　　網易教育：現在關注投資移民的人越來越多，尤其是普通人，馬上就進入2015年了，您能不能對2015年的美國投資移民政策做一些預測呢?

　　奧巴馬還有另外兩個政策，暫時沒有實施，他是命令國土安全部去研究，一個是家屬可不可以不算名額，再一個，以前沒有用的名額可不可以現在拿回來用，這兩點涉及到很多法律問題，不一定能解決，可能需要真正的司法改革去解決，但先交后等這一條，已經足夠解決我們的超齡問題，因為交上去，你把485綠卡交上去，子女的年齡就凍結了，即使在21歲前一天交都沒有問題。

　　再就是漲價問題，因為2015和2012年形勢完全不一樣，2015年9月30號是區域中心項目的再次延期，國會要投票，上次投票是2012年9月30號，在2012年時西方國家還未走出經濟危機，所以急需我們的資金救助他們，現在到2015年，他們恢復得差不多了，這時候是什么形勢呢?除了美國以外，其它西方國家紛紛漲價，加拿大關停了聯邦投資移民，太便宜了，現在重開200萬加幣，傳說只有50個名額，基本對中國不開放了，英國漲到200萬英鎊，澳大利亞500萬澳元起，紛紛漲價。

　

　　在現在這種形勢下，它不漲價，我們很擔心，會不會從政策上給我們收緊，大家知道，投資到TEA里面是50萬，如果把TEA的認定標準大幅提高，我們必須得投資100萬了，實際上就是變相漲價，所以如果主動漲價實際上是好事，它是按照CPI(消費者指數)的增長來漲價，我大概算了一下，相比1990年EB-5法律實施相比，現在是漲了18倍，在人數不變的情況下，總投資增長180%，也就是說，以前一萬個家庭總投資是50億美元，現在就是90億美元了，現在給你緊縮政策的可能性就會相對減少。

　　同時漲價以后會解決很多問題，過后我會寫篇文章，它漲價以后會改變EB-5整個格局，舉個例子，曼哈頓地區，每一百萬土木建筑的投資要創造13萬個左右的就業，直接就業、間接就業，現在有EB-5項目呢，就相當于創造100個100萬，1300個就業，按現在的50萬你可以籌集到6500萬，這個項目的65%可以用EB-5的錢，如果籌集這么多，客戶也會覺得EB-5比例太高了。漲價以后同樣還是1300個就業，可以籌集130個家庭，但每個家庭就要投資90萬，你就可以實現1.2億，當然，按照規矩不能超過，也就是說，漲價以后，你的項目可以百分之百用EB-5的錢。

　　現在一個很大的風險在于，因為現在你不能百分之百用EB-5的錢，要用非EB-5的錢，如果你的項目方實力不夠，或者一個融資渠道出問題，銀行原來給你貸，現在不給你貸，你的項目可能會爛尾，這樣反過來就會造成就業不夠，反過來項目方為了多招EB-5的錢，可能會人為抬高造價，或者使用租戶就業等移民局比較有爭議的就業方式來抬高就業數，從而多招資金，這對我們來說都是風險，因為去年就發生了曼哈頓萬豪酒店180人被拒簽，就是因為就業數的問題。按照現在的就業數，百分之百用EB-5都沒有問題，所以我們幾乎不會因為就業數的問題被移民局否決整個項目，所以漲價后唯一的問題，只要項目是好項目，靠譜，就沒問題。

　　第二點，漲價以后一個非常有利的一點，會促進我們的眾籌模式發展，它有中國資本帶領散戶投資人到美國去開發，比如我有20個朋友，我們都50歲了，我想在洛杉磯附近找個好學區建房，我們這些老朋友住在一起，以前實現不了，為什么呢?因為你的EB-5最多可以融資65%或者50%，剩下的35%籌不來，現在EB-5的錢百分之百，只要這些投資人拿我們EB-5的錢投資，就可以把房子蓋起來了，就業數足夠，我們既可以辦移民，又可以把這個項目搞好。

　　網易教育：真正的投資人。

　　劉宇：成為了真正的投資人。因為現在的投資模式是你把錢給項目方，項目方給你綠卡，不給你回報。因為美國地產還處于上升階段，利潤率蠻高的，以后要形成投資人和項目方，如果中國資本出去，分成機制，或者投資人在比較有經驗管理的情況下自己眾籌建設，我們完全能夠保有利潤，因為在美國建房，說句實話，50萬的房子，成本25萬就建起來了，如果我們采取EB-5建房，因為現在有十年簽證，以后到美國留學、居住、資產配置會越來越多，這樣結合到一起，EB5會是我們走向美國非常好的渠道，實際上EB-5是你進行資產配置，在美國創業、置業、進行開發的好項目，移民是附加值，不要把EB-5看成移民項目，而是要把它看成投資項目就對了。

　　網易教育：您這么一說，讓我眼前一下亮了。

　　劉宇：這是一個大視野的問題，你要總看它是移民項目，肯定會吃虧，你把它看成商業，移民是附加的，那么你的大視野就打開了，實際上你個人可以通過EB-5去，中國資本通過EB-5走出去，搞開發，和EB-5結合在一起，美國現在是敞開大門給你這個機會，實際上是非常好的國際化的過程。

　　網易教育：接下來我想請您回顧一下您在2014年的成績，對2015年有什么期許和展望?

　　劉宇：2014年是這樣，我們有自己開發的項目，已經順利募資并開工，我們也為幾個項目進行了募資，同時我們在圣誕節前夕馬上要推出一個非常非常好的項目，這是我們經過一年談判策劃，將在平安夜前夕推出一個最平安的項目，紐約曼哈頓新時代廣場酒店項目，我們選擇項目和國內一些不太一樣，我們選擇項目是從我們獨特的視角出發，比如現在要馬上推出的最平安的項目，新時代廣場的項目，它的地值4000萬左右，沒有任何債務，因為它1995年就買了里一直囤積著，但我們只給他三千萬，在我們放第一筆款就給我們抵押，大家看我們的網站，前期項目大家都可以看到我們的抵押文件，而且是第一順位的抵押文件，都是可執行的。

　　所謂抵押文件，就是不需要再訴訟了就可執行。我們推出的新時代廣場項目本身地就是四千萬，建好以后的酒店項目值1.5億，整個給我們抵押，直到還款為止，像這樣的項目，建筑就業就足以滿足綠卡的要求了，市場上很難得，市場有很多地很值錢，但有銀行貸款，所以地跟投資人一點關系沒有，出了問題地要歸銀行的，我們的地沒有貸款，項目方出三千多萬的現金來投資，因為他有實力，他自己本身在曼哈頓管理一百多個大小的樓盤，所以他拿地投資，四千萬，我們拿三千萬，他們將地和酒店整體抵押，非常安全，沒有任何可擔心的。

　　網易教育：謝謝您的分享，今天由于時間關系，訪談先到這里，在這里我也想預祝兆龍移民在2015年事業越來越紅火，也希望在您的帶動下，其它移民機構做得越來越專業。

　　劉宇：希望我們這個行業走出只做移民的思維，走進美國，在美國投資、創業，享受它的教育、生活質量，從一個從大視野、大視角來看待整個行業，而不光是投資移民。

　　網易教育：謝謝您。